UEM Sunrise Bhd Ecoworld Development Bhd这两家公司自从宣布合并的计划以来,社会上的反应是两极的。在华裔族群的讨论中,这次的合并被视为国家资本再次收购私人企业,而在马来族群当中,他们是反对利用国库控股Khazanah的钱,也就是国家的钱来拯救债台高筑的私人企业。简单而言,这项并购似乎只得到股东们的祝福,社会的舆论是强烈排斥的。

不管这项合并最终是否成功,我们都要看到房地产行业正在经历一种的转变。这两家企业宣布合并的理由是强强结合。利用 UEM Sunrise这家公司拥有大量土地的优势,结合Eco World优秀管理层,从而打造出马来西亚最大的地产公司。

不知你是否注意到,Eco World 的优势不是土地资源,而是管理层。房地产作为一项以土地为原材料的行业;管理的优势,从来都不是房地产行业所考虑的。你买房的时候,销售员总是会说地点是唯一衡量这件屋子适不适合买的唯一标准。然而,在这项合并中,我们却看到管理的优势被大大地提出来,因此,我们很肯定的说:房地产的土地红利和人口红利已经是过去式,未来房地产的企业要赚大钱,肯定得通过管理的红利。


接下来,让我好好说明这三种红利究竟是什么。

1) 人口红利,顾名思义就是人口的成长,进而带来对房地产的需求。房地产的的价格;短期看供需、中期看货币政策、长期看人口。马来西亚的房地产在过去的60年中总是保持着上涨的趋势,很大原因就是不断增长的人口。然而,马来西亚人口的成长速度已经在这几年逐步放缓。马来西亚的新生儿出生率在2019年已经降低至每位妇女2.05个新生儿,这个数值已经低于人口替代率的2.1。至于人们刻板印象中,孩子生一大箩的马来同胞,该族群的新生儿出生率也在2019年降低至2.514 的新低水平。

当我们观察一些发达国家的现况,我们会发现当一个国家的人口增速开始放缓,甚至是衰退时,房地产价格只涨不跌的道理是行不通的。这些国家的房地产价格会呈现两种不同的趋势,就是大城市的房地产会越来越贵,而小镇的房地产会越来越便宜。造成这个现象的过程是由于人口老化以及人口减少,小城镇的就业机会变得越来越稀缺,最后迫使年轻人只好外出到大城市打工。这就形成了一个循环;大城市有越来越多的青壮年,而小城镇由于缺乏青壮年,经济成长放缓,进而导致就业机会加剧减少。如此下去,大城市及小成镇的房地产价格也开始南辕北辙。

 

2) 土地红利说到的就是城市化。马来西亚过去60年,城镇化率越来越高。随着城镇化率的提高,城市的边界也变得越来越大。这是,许多在城郊拥有土地的发展商或者小地主,只要将自己的农业地转换为住宅用地,然后盖房,就能够赚到一大笔钱。然而,我们总不能让一个城市无止尽的蔓延,因为城市的无止境蔓延,只会造成更多的环境污染,交通堵塞,以及人们被迫花费更多时间在通勤这件事上身上。这时,政府就会将城市的范围大体固定下来;之后,政府做的更多就是将城市的内部效率提高。

地铁的开通就是一个很好的例子。过去这10年,地铁的开通让许多城市郊区的地产项目获得人们的抢购,这导致了人们觉得城市的边界会无限扩大,进而开始会投资一些偏远地区的房产项目。不过,如果你去研究政府未来的交通建设,你会发现接吉隆坡未来的城市发展主要会集中在北至 Sungai Buloh, 南至 Cyberjaya, Kajang 的一个范围。当发展范围大体定好了之后,过去那种在郊区买地,等待城市范围的扩大,然后发展屋子的模式就行不通了。这就是土地红利的消失。

 

3)管理红利则是要从提升3种管理效率说起.

第一方种提升的效率就是要提升对土地的利用率。跟以前蛮荒生长,将房子建在空地上的模式有所不同;如今城市内的空地越来越少,如何将有限的土地发展成高密度且环境舒适的房地产项目,就更加考验管理层的能力

第二个要提升的的效率就是公司的财务效率。如何将公司的周转率变高,如何将项目短时间内卖完,并且能在最短的时间将锁匙交付给购房者将会是发展商所要注重的。这不只考验的是公司对资金链的掌控,也考验着公司对于风险管理,市场情绪以及建筑、土地等各个环节的管理能力。

第三提升管理红利的手段则是打造品牌,进而获得品牌溢价。品牌,在这个时代已经越来越重要。在过去,房地产作为一种稀缺商品,只要你有能力将它建出来,就肯定有办法将它卖出去。不过当生产力的提高,伴随着人口增速的放缓,更多人购房时侧重的是房地产开发商的品牌以及产品的品质及口碑。

成功做到这三点的房地产公司其实不多,Eco World 是少数做到了的公司。也为此,我们看到这间公司能够在短短的六七年时间成为一个市值媲美UEM Sunrise的老牌地产公司。

此外,UOA Development 也是一个狠角色。通过对土地的高利用率以及对交货时间的大幅压缩,这家公司成功跻身Bursa 地产公司中市值第的前三甲。纵使这家公司的历史不悠久,拥有的土地也不多 ,通过对管理效力的提高,UOA也在短时间内成长为一个地产巨头。

相反,有一些房地产公司虽然负债率不高,拥有的土地也非常广阔,却无法得到市场的认同,造成股价长期低靡。这恰恰是因为他们没有将资源着重在效率的提升上,而是继续沿用了过去房地产开发的传统思维。


说了这么多,在这里做个总结,在人口红利和土地红利都消失后,房地产公司要更看重的是管理效率。而对房地产购买者而言,这两项红利的消失,将迫使你改变房子肯定会涨价的迷思。在未来,大城市,地点适中,并由特定开发商所发展的房子才是最有潜能的房子。